Miras kalan arazideki evinizden hak talep edebilir misiniz? (muhdesatın aidiyeti)
- Alperen Kürşat Bilge
- 22 Oca
- 3 dakikada okunur
Taşınmaz Hukukunda Muhdesat Kavramı: Ortaklığın Giderilmesi Sürecinde Hak Kayıpları ve Aidiyetin Tespiti
Türk mülkiyet hukukunda mülkiyet hakkı, kural olarak taşınmazın altını ve üstünü de kapsar. Ancak uygulamada, özellikle Samsun ve çevresindeki miraslık taşınmazlarda, arazinin mülkiyeti ile üzerindeki yapıların (ev, ahır, depo) veya dikili ağaçların (fındıklık, meyve bahçesi) aidiyeti konusunda ciddi ihtilaflar yaşanmaktadır. Bu yazımızda, muhdesatın aidiyeti konusunu, Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ışığında, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarındaki kritik rolüyle ele alacağız.
I. Hukuki Temel: Muhdesat Nedir ve Kanuni Dayanağı?
Hukuk literatüründe "muhdesat"; bir arazi üzerinde, arazi sahibi dışındaki bir kişi tarafından meydana getirilen kalıcı yapılardır. TMK m. 684 uyarınca, bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Ancak bu durumun istisnaları ve haksız zenginleşmeyi önleyici mekanizmalar hukukumuzda mevcuttur.
Muhdesat, taşınmazın değerini artıran her türlü yapı, tesis veya dikilen ağaçlar olabilir. Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla yaptığı bu iyileştirmelerin, satış aşamasında diğer paydaşlara karşılıksız geçmesi mülkiyet hakkının ihlali niteliğindedir.
II. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davasında Muhdesat İddiası
TMK m. 698 ve devamı uyarınca açılan ortaklığın giderilmesi davalarında, taşınmazın satış yoluyla paylaşılması talep edildiğinde taraflardan biri muhdesat iddiasında bulunabilir. Bu süreçte mahkeme şu yolu izler:
Rıza Kontrolü: Eğer tüm paydaşlar muhdesatın (örneğin ev veya fındık bahçesi) iddia sahibine ait olduğunu kabul ederse, bu durum tutanağa geçirilir.
Uyuşmazlık ve Bekletici Mesele: Paydaşlardan biri dahi itiraz ederse, Sulh Hukuk Mahkemesi iddia sahibine Muhdesatın Aidiyeti Davası açması için kesin süre verir. HMK m. 165 uyarınca bu davanın sonucu, ortaklığın giderilmesi davası için "bekletici mesele" yapılır.
III. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası (HMK m. 106)
Bu dava, niteliği itibariyle bir tespit davasıdır. Davacı, taşınmaz üzerindeki yapının bizzat kendi imkanlarıyla, kendi cebinden harcadığı parayla meydana getirildiğinin mahkeme ilamıyla tescil edilmesini amaçlar.
Görevli Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki (Örn: Samsun, Çarşamba veya Bafra Adliyesi) Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
İspat Vasıtaları: İnşaat ruhsatları, faturalar, tanık beyanları ve mahallinde yapılacak bilirkişi keşfi ile yapının yaşı ve kimin tarafından yapıldığı netleştirilir.
IV. Örnek Senaryo: Samsun’da Bir Miras Uyuşmazlığı
Konunun daha iyi anlaşılması için Samsun özelinde bir örnek kurgulayalım:
Olay: Samsun’un Atakum ilçesinde muris (A)’dan geriye 5 dönümlük bir arazi ve üzerinde iki katlı betonarme bir ev kalmıştır. Mirasçılar taşınmazın satışı için dava açarlar.İddia ve Süreç: Mirasçılardan (B), evin 2015 yılında bizzat kendi yurt dışı birikimleriyle inşa edildiğini iddia eder. Diğer mirasçılar ise buna itiraz eder. (B), Samsun Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açar. Mahkemece yapılan keşifte bilirkişiler, evin yaşını inceler; (B) ise inşaatta çalışan ustaları tanık olarak dinletir.Sonuç ve Paylaşım: Mahkeme, evin (B)’ye ait olduğuna karar verir. Taşınmaz 10.000.000 TL’ye satılırsa; bilirkişinin belirlediği "muhdesatın tüm değere oranı" (örneğin %40 olan 4.000.000 TL) doğrudan (B)’ye verilir. Kalan 6.000.000 TL ise tüm mirasçılar arasında payları oranında dağıtılır.
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Merak Edilenler
Muhdesatın tespiti davası açmayı düşünen müvekkil adaylarımızın en sık sorduğu soruları ve bilinmesi gereken mali detayları aşağıda özetledik:
1. Dava Masrafları ve Harçlandırma Nasıl Yapılır?
Muhdesatın aidiyeti davaları, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin bir davanın öncüsü olduğu için nispi harca tabidir.
Harç Hesabı: İddia edilen muhdesatın (yapı veya ağaçların) toplam değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç hesaplanır ve bunun 1/4'ü dava açılırken peşin ödenir.
Vekalet Ücreti: Davanın kazanılması durumunda, karşı taraf (diğer paydaşlar) mahkemece belirlenen nispi vekalet ücretini ödemekle yükümlü tutulur.
2. Dava Ne Kadar Sürer?
Samsun Adliyesi ve çevre ilçe adliyelerindeki iş yüküne bağlı olarak, muhdesatın aidiyeti davaları ortalama 12 ila 24 ay arasında sonuçlanmaktadır. Bu süreyi etkileyen en önemli unsurlar şunlardır:
Tebligat süreçlerinin hızı.
Keşif ve bilirkişi raporlarının hazırlanma süresi.
Tanıkların dinlenme süreci.
3. Sadece Evler mi Muhdesat Sayılır?
Hayır. Hukukumuzda sadece binalar değil, araziye değer katan ve söküldüğünde değerini kaybedecek her türlü yapı muhdesat kapsamında değerlendirilebilir:
Meyve bahçeleri (Örn: Samsun bölgesinde yaygın olan fındık ve ceviz bahçeleri).
Seralar ve sulama sistemleri.
Ahır, depo, garaj gibi eklentiler.
İhata duvarları (bahçe duvarları).
4. Bu Dava Açılmazsa Ne Olur?
Eğer ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme tarafından verilen süre içinde bu dava açılmazsa, taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçlar "arazinin bir parçası" kabul edilir. Bu durumda satıştan elde edilen para, yapıları kimin yaptığına bakılmaksızın tüm hissedarlar arasında hisseleri oranında dağıtılır. Bu da ciddi bir maddi hak kaybı demektir.
Avukat Notu: Muhdesat davalarında "hukuki yarar" şartı çok kritiktir. Genellikle hakkınızda bir ortaklığın giderilmesi davası açılmadan veya kamulaştırma kararı gelmeden bu davayı açmanız durumunda mahkeme "hukuki yarar yokluğu" nedeniyle davayı reddedebilir. Doğru zamanlama için mutlaka bir uzman görüşü alınız.
V. Neden Profesyonel Bir Samsun Gayrimenkul Avukatı İle Çalışmalısınız?
Muhdesat davaları usul hukuku açısından oldukça katı kurallara tabidir. Eksik harç yatırılması, kesin süre içinde davanın açılmaması veya ispat araçlarının (tanık, fatura, keşif) yetersiz sunulması davanın reddine ve ciddi maddi kayıplara yol açar.
Özellikle Samsun avukat aramalarında bu teknik alanda deneyimli bir isim seçmek;
Bilirkişi raporlarına teknik itirazların yapılması,
Hak düşürücü sürelerin takibi,
Satış bedelinin doğru oranlanması açısından hayati önem taşır.
Samsun ve çevre illerdeki taşınmaz uyuşmazlıklarınızda hak kaybına uğramamak için Avukat Alperen Kürşat Bilge hukuk bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Yorumlar